Steuerliche Anlässe für Immobilienbewertungen

Immobilienbewertung – Steuerliche Anlässe

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Sie haben eine Immobilie geerbt oder sind beschenkt worden? Herzlichen Glückwunsch. Auch das Finanzamt wird Ihnen möglicherweise Glückwünsche zusenden, und zwar in Form eines Steuerbescheides.

Das Finanzamt legt die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer auf der Grundlage des sog. Grundbesitzwertes fest. Der so ermittelte Wert kann vom tatsächlich vorhandenen Marktwert erheblich abweichen, und damit für Sie als Steuerpflichtigen erhebliche Nachteile beinhalten.

Wir überprüfen die Wertansätze des Finanzamtes. Per „Schnell-Test“ stellen wir für Sie fest, ob sich durch die Erstellung eines Wertgutachtens der zu versteuernde Wert verringern würde. Wir fertigen für Sie das Verkehrswertgutachten zur Vorlage bei der Finanzbehörde.

Mit unserem Verkehrswertgutachten begründen Sie Ihren Einspruch gegen den Feststellungsbescheid der Finanzbehörde.

Rechte und Belastungen, wie zum Beispiel ein Nießbrauch, ein Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht oder eine Wart- und Pflegeverpflichtung können den Verkehrswert und damit die Steuerlast erheblich mindern. Bei einer geplanten Eigentumsübertragung bei vorweggenommener Erbfolge beraten wir Sie, welchen Werteinfluss ein Recht oder eine Verpflichtung haben könnte.

 

 

Aufteilung in Bodenwertanteil und Gebäudeanteil

Ein Immobilienanwesen wird für steuerliche Zwecke in Bodenwertanteil und Gebäudeanteil aufgeteilt. Ein Gebäude unterliegt einer Wertminderung und kann, soweit keine ausschließliche Eigennutzung vorliegt, abgeschrieben werden. Dem gegenüber unterliegt der Grund und Boden keinem Wertverzehr.

Die Finanzbehörde bestimmt den Bodenwert auf der Grundlage der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Diese Werte stellen jedoch nur durchschnittliche Lagewerte dar. Im Einzelfall kann der tatsächliche Bodenwert erheblich unter- oder über dem Bodenrichtwert liegen. Trifft der erste Fall zu, fällt der Abschreibungsbetrag aus dem Gebäude geringer aus als angemessen.

Der Steuerpflichtige kann mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert des Grund und Bodens und damit einen höheren Abschreibungsbetrag für das Gebäude nachweisen.

Auch für die Bemessungsgrenze des anschaffungsnahen Erhaltungsaufwands ist die fachgerechte Ermittlung des Gebäudewertanteils erforderlich. Wenn der Erhaltungswaufwand ohne Mehrwertsteuer in den ersten 3 Jahren nach Erwerb 15 % des Gebäudewertanteils nicht übersteigt, gilt er in der Regel als steuerlich sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand.

Wir erstellen Ihnen qualifizierte Gutachten zur Aufteilung eines Kaufpreises in Bodenwert und Gebäudewert.

 

Ermittlung der Restnutzungsdauer des Gebäudes

Die übliche Abschreibungsdauer für nicht eigengenutzte Wohngebäude beträgt 2 % pro Jahr, für Altbauten vor 1925 2,5 %, für gewerblich genutzte Gebäude 3 %. Weist der Steuerpflichtige der Finanzbehörde nach, dass sein Gebäude zum Zeitpunkt des Erwerbs eine geringere Restnutzungsdauer hatte als 50 Jahre bei einem Wohngebäude, oder 33 Jahre bei einem gewerblich genutztem Gebäude, dann kann der Gebäudewert über die tatsächlich vorhandene Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Der Abschreibungssatz von 2 % erhöht sich dann bei einem Gebäude mit einer beispielhaften Restnutzungsdauer von 25 Jahren auf 4 % jährlich.

Wir erstellen Ihnen qualifizierte Gutachten zur Ermittlung der tatsächlich vorhandenen Restnutzungsdauer des Gebäudes und den ggf. damit verbunden höheren Abschreibesätzen.