Koalitionsvertrag, Beschlüsse zu Wohnungsmieten

Die im „Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen“ vereinbarten Punkte wurden weitestgehend in den mit „Deutschlands Zukunft gestalten“ betitelten Koalitionsvertrag übernommen.

Würzburg, 27. November 2013.

Den kompletten Text des Koalitionsvertrages finden Sie unter https://www.cdu.de/sites/default/files/media/dokumente/koalitionsvertrag.pdf.

Während beim Denkmalschutz keine Änderungen geplant sind („4.3. Kultur, Medien und Sport“) und die Förderung energetischer Maßnahmen („1.4. Die Energiewende zum Erfolg führen“) intensiviert werden soll, sind für die Bau- und Immobilienbranche nahezu sämtliche Maßnahmen enthalten, auf die man sich bereits im Vorfeld verständigt hatte („4.2 Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land“).

Zusätzliche Steuerliche Vergünstigungen für die energetische Sanierung oder die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung sind, entgegen den Entwürfen, komplett entfallen.

HARTMANN SCHULZ PARTNER begrüßt die geplante Förderung des Wohnungsbaus in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Durch eine Vergrößerung des Angebotes können die teilweise erheblichen Mietsteigerungen der letzten Jahre abgeschwächt werden.

Die Maßnahmen zur Regulierung der Mieten dagegen sehen die Sachverständigen kritisch: Sowohl die bereits bestehende Mieterhöhungsbegrenzung, als auch die neu vereinbarte Kappungsgrenze bei Wiedervermietungen bezieht sich auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist zwar im §558 (3) BGB definiert, jedoch aufgrund des oftmals intransparenten Marktes meist nicht rechtssicher ermittelbar. Mietspiegel oder Mietdatenbanken, die die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen sollen, sind nicht flächendeckend verfügbar. Zwar ist im Koalitionsvertrag vereinbart, dass diese „auf breiter Basis“ und „realitätsnaher“ dargestellt werden sollen, wie dies umgesetzt werden soll, ist offen.

Dass die Umlegung von Modernisierungskosten auf die Miete bis zu Amortisation begrenzt werden soll, wird die Investitionsbereitschaft von Eigentümern eher hemmen statt fördern, da der Anreiz des Mehrertrages für den Vermieter entfällt. Nach der Modernisierung wäre zwar eine Anpassung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare modernisierte Wohnungen möglich, jedoch aufgrund der genannten Schwierigkeiten in der Ermittlung schwer durchsetzbar.

Nach Einschätzung von HARTMANN SCHULZ PARTNER wird sich die Mietsituation in der Region Würzburg mittelfristig nicht entspannen, da größere Wohnbauvorhaben nicht in Sicht sind. Die Miethöhe wird sich trotz der geplanten Gesetzesmaßnahmen auch zukünftig an Angebot und Nachfrage orientieren und auf hohem Niveau verbleiben.

Über HARTMANN SCHULZ PARTNER: Das Sachverständigenbüro bietet verlässliche Antworten auf Fragen rund um das Bau- und Immobilienwesen. Neben Mietfragen beraten die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen insbesondere zu Themen der Immobilienbewertung und Bauschäden.