23.02.2016

Würzburg hat keinen Wohnraummietspiegel

In Bayern wurde die Mietpreisbremse zum 01.08.2015 eingeführt. In 137 bayerischen Gemeinden und Städten darf künftig bei Neuabschluss eines Mietvertrages die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Mietpreisbremse sind 13 der insgesamt 25 kreisfreien Städte Bayerns betroffen. Von diesen 13 Städten weisen gerade einmal 7 Städte einen Mietspiegel auf.

Mit der Mietpreisbremse  soll die ortsübliche Vergleichsmiete als Instrument zur Begrenzung der Miethöhe bei Neuabschlüssen von Mietverträgen eingesetzt werden.  Irrtümlicherweise ist der Gesetzgeber der Auffassung, dass in Gebieten eines angespannten Wohnungsmarktes regelmäßig ein qualifizierter Mietspiegel, mindestens jedoch ein einfacher Mietspiegel, vorliegt. Auch in Würzburg gibt es keinen Mietspiegel.

Bei Fehlen eines Mietspiegels verbleibt praktisch nur das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Bei einem Wohnungsbestand von 6,2 Mio. Wohnungen in Bayern dürfte die Anzahl der Neu- und Wiedervermietungen jährlich einige hunderttausend betragen. Für die hier auftretenden Streitfälle stehen dann in Bayern weniger als 200 öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung oder/und Mieten und Pachten zur Verfügung.

Qualifizierte Mietensachverständige führen eine eigene Mietdatenbank. Die Praxis der Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete zeigt jedoch, dass der Sachverständige selten über eine so umfangreiche Datensammlung verfügt, die es erlaubt, Vergleichsmieten unverändert zur Mietpreisbewertung heranzuziehen. In der Regel sind für die mietpreisbildenden Eigenschaften Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage Anpassungen erforderlich. Woher nimmt der Sachverständige das Maß der Anpassung und wie ist die Höhe der Anpassung belegbar? Die meisten Gutachten bewegen sich hier auf dem Feld der freien Schätzung. Ein kleinerer Teil versucht, Anpassungen aus den Veröffentlichungen der Bewertungsliteratur abzuleiten. Eine nachvollziehbare Begründung, warum das Maß der Anpassung auch auf die Gemeinde der zu bewertenden Wohnung zutrifft, fehlt in den allermeisten Fällen.

In seinem Aufsatz „Die ortsübliche Vergleichsmiete – Zur Bemessung der preisbildenden Eigenschaften“, welcher in Heft 2/2016 der Zeitschrift  Grundstücksmarkt und Grundstückswert erschienen ist, untersucht der Sachverständige Stephan Schulz die erforderlichen Anpassungen, die vorzunehmen sind, um die Vergleichsmieten hinsichtlich der wertbildenden Kriterien an ein Bewertungsobjekt anzupassen. Dafür analysiert er die Mietspiegel der 12 kreisfreien Städte Aschaffenburg, Bamberg, Erlangen, Fürth, Hof, Landshut, München, Nürnberg, Passau, Regensburg, Schweinfurt und Straubing.

Aus seinen Ergebnissen leitet er eine Einschätzung ab, wie weit die Zu- und Abschläge von den Eigenschaften der jeweiligen Stadt abhängen und unter welchen Umständen diese Zu- und Abschläge auf andere Städte und Gemeinden angewandt werden können.

Fazit: Die aus vergleichbaren Mietspiegeln abgeleiteten Zu- und Abschläge können nur als Notbehelf gelten. Mittelfristig ist mit einer Entspannung aus Würzburger Wohnungsmarkt nicht zu rechnen. Absehbar werden die Wohnraummieten in erheblichen Maß weiter steigen. Die kurzfristige Aufstellung eines Wohnraummietspiegels kann in Verbindung mit der Mietpreisbremse den Mietanstieg spürbar verlangsamen.

Der vollständige Aufsatz kann über die Internetpräsenz der Zeitschrift Grundstücksmarkt und Grundstückswert (www.gug-aktuell.de) erworben werden.