Immobilienwertgutachten Ratgeber

Ratgeber Immobilienwertgutachten

1. Die Wertschätzung
2. Der Sachverständige
3. Der Auftrag
4. Die Unterlagen
5. Die Augenscheinnahme
6. Das Gutachten
7. Die Kosten
8. Das Fazit

 

1. Die Wertschätzung

Was ist der Wert einer Immobilie?

Die Wertschätzung für eine Sache, z.B. einer Immobile, kann sehr unterschiedlich sein. Für einen 20jährigen Junggesellen kann zum Beispiel ein 2sitziges Sportcoupé wesentlich wertvoller sein, als ein 7sitziger Familienvan – bei identischem Listenpreis.

Da Immobilien wesentlich individueller gestaltet sind als Autos, ist eine Wertfindung weitaus schwieriger. Listenpreise für Gebrauchtimmobilien kann es nicht geben. Zudem sind die Anforderungen an den Wert sehr unterschiedlich. Für das Finanzamt stellt sich der Wert einer Immobilie anders dar, als für einen Familienvater mit 4 Kindern, der das Objekt finanzieren muss. Die Wertschätzung für eine Immobilie ist demnach sehr unterschiedlich.

In der Regel verfügt der „normale“ Hauseigentümer oder Kaufinteressent nicht über ausreichend Marktkenntnis, um den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen. Ein Vergleich mit vermeintlich ähnlichen Objekten (z.B. im Internet oder der Nachbarschaft) reicht in der Regel nicht aus, um zum Beispiel einen angemessen Kaufpreis zu ermitteln. Gerüchte über vermeintliche Kaufpreise sind regelmäßig unzutreffend oder berücksichtigen besondere Umstände, Einrichtungen, etc.

Eine qualifizierte, sachverständige Wertermittlung für das individuelle Objekt ist anzuraten. Sie schafft Transparenz und Sicherheit bezogen auf die individuellen Umstände, den Zweck und das individuelle Objekt.

In unserem „Ratgeber Immobilienkauf“ haben wir weitere wertvolle Tipps für den Kauffall.

 

2. Der Sachverständige

Wie erkenne ich einen qualifizierten Sachverständigen?

Die Berufsbezeichnung „Sachverständiger‘‘ ist nicht gesetzlich geschützt. Grundsätzlich können Wertgutachten von jedermann erstellt werden. Das Gutachten eines minder- qualifizierten Sachverständigen kann aber, insbesondere mit einem falschen Ergebnis, einen großen Vermögensschaden anrichten.

Ein qualifizierter Sachverständiger muss seine besondere Kompetenz vor einem Gremium (z.B. Industrie- und Handelskammern, Architekten- und Ingenieurskammern) nachweisen. Er muss ein hohes Maß an Marktkenntnis haben. Einem qualifizierten Sachverständigen wird eine hohe Qualität bei der Erstellung seiner Gutachten abverlangt. Ein „öffentlich bestellter und vereidigter“ Sachverständiger erfüllt diese Kriterien. Darüber hinaus ist er zur Objektivität vereidigt. Dies schafft Vertrauen. Er wird sich jedoch immer bemühen, ein Gutachten so zu gestalten, dass es den größtmöglichen Erfolg erzielt, ohne ein „Gefälligkeitsgutachten“ zu erstellen.

 

3. Der Auftrag

Was beinhaltet eine qualifizierte Immobilienwertermittlung?

Wichtig bei der Auftragsvergabe ist, den Auftragsumfang, den Zweck des Gutachtens und den Stichtag, auf den sich der Immobilienwert beziehen soll, möglichst genau zu definieren. Dies kann erheblichen Einfluss auf das Ergebnis und den Erfolg haben.

Soll zum Beispiel ein Wohnrecht berücksichtigt werden, wird der Wert in der Regel niedriger sein, als ohne dieses Recht. Für einen geplanten Verkauf wird gegebenenfalls ein anderer Wert ermittelt, als für eine steuerliche Bewertung, eine Beleihung oder eine Erbauseinandersetzung. Hier ist in der Regel der Tag des Erbfalls der Wertermittlungsstichtag, welcher durchaus weit in der Vergangenheit liegen kann. Im Zugewinnausgleich werden regelmäßig 2 Stichtage angenommen.

Auch hypothetische Vorgaben seitens des Auftraggebers sind möglich, sollten jedoch im Auftrag möglichst genau formuliert werden. Es gibt unzählige Kombinationen aus Auftragsumfang, Zweck und Stichtag. Wir empfehlen, dies ausführlich mit dem Sachverständigen vor Auftragsvergabe zu besprechen, damit das Gutachten den größtmöglichen Nutzen für den Auftraggeber hat.

Ein qualifizierter Sachverständiger hilft bei der Auftragsformulierung.

 

4. Die Unterlagen

Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?

Nach Auftragserteilung muss sich der Sachverständige ein umfassendes Bild von der Immobilie machen. Dazu sind einige Unterlagen notwendig, die entweder der Auftraggeber zur Verfügung stellt, oder der Sachverständige, mit Vollmacht, besorgt:

  • Grundbuchauszug/Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (insbesondere zur Bewertung eventueller Rechte und/oder Lasten)
  • Lageplan und Bauzeichnungen
  • Mietverträge
  • Hausgeld-/Betriebskostenabrechnungen
  • Sonstige Objektspezifische Unterlagen

Ein qualifizierter Sachverständiger überprüft die Unterlagen auf Vollständigkeit, Aktualität und, im Rahmen seiner Qualifikation und juristischen Möglichkeiten, Rechtssicherheit hin. Eine Rechtsberatung kann und darf ein Sachverständiger in der Regel nicht geben.

 

5. Die Augenscheinnahme

Wie läuft die Augenscheinnahme ab?

Eine qualifizierte Bewertung ist nur mit einer Besichtigung aller wertrelevanten Teile des gesamten Objektes möglich, einer „In-Augenschein-nahme‘‘. Nur so können augenscheinlich erkennbare Mängel, Schäden und sonstige relevante, objektspezifische Einflussfaktoren aufgenommen werden. Bauteilöffnungen oder sonstige zerstörerische Untersuchungen sind in der Regel nicht notwendig.

Ein qualifizierter Sachverständiger für Wertermittlung zeichnet sich durch eine fundierte Marktkenntnis aus. Er kann nicht in allen technischen Bereichen einer Immobilie detaillierte Sachkunde haben. Daher sollten gegebenenfalls notwendige, weitergehende Untersuchungen zu Bauschäden, Mängeln oder sonstigen Fachgebieten (z.B. Altlastenbeseitigung) von einem hierauf spezialisierten Sachverständigen durchgeführt werden. Ein qualifizierter Sachverständiger wird auf wahrnehmbare Mängel und Schäden hinweisen und entsprechend seiner Kompetenz beraten.

Etwaige Instandsetzungsmaßnahmen oder sonstige zwingend anfallende Maßnahmen sollten bei der Augenscheinnahme ebenso aufgenommen werden, wie besondere evtl. werthaltige Einbauten und Veränderungen, die nach dem Stichtag vorgenommen wurden. Die Dauer Augenscheinnahme ist vor Allem abhängig von der Größe und Struktur des Objektes. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienwohnhaus sollte sie ca. 1 Stunde dauern.

Ein qualifizierter Sachverständiger wird bei der Augenscheinnahme ausschließlich Feststellungen zu Plankonformität und Ausstattung des Bauwerkes, sowie zu Baujahren und Beschaffenheiten wesentlicher Bauteile in Wort und Bild machen. Eine Werteinschätzung wird ein qualifizierter Sachverständiger bei der Augenscheinnahme nicht abgeben, da dies nur nach eingehenden Recherchen möglich ist.

 

6. Das Gutachten

Wie sollte ein qualifiziertes Wertgutachten aussehen?

Reine Tabellen mit standardisierten Texten auf ein paar wenigen Seiten sind für jeden Leser schwer nachvollziehbar und daher leicht angreifbar. Ein qualifiziertes Gutachten sollte ein ansprechendes Erscheinungsbild haben. Immerhin ist es ein wichtiges Dokument, das den Wert einer Immobilie darlegen soll.

Ein qualifiziertes Wertgutachten sollte in einen beschreibenden und einen bewertenden Teil aufgeteilt sein:

  • In der Beschreibung werden alle Daten, welche sich aus dem Auftrag, den Unterlagen,
    Auskünften und der Ortsbesichtigung ergeben sachlich erfasst.
  • In der Bewertung, werden diese Erkenntnisse ausgewertet und in einem genormten
    Wertermittlungsverfahren ein Verkehrswert ermittelt.

In Deutschland sind folgende 3 genormte Wertermittlungsverfahren am gebräuchlichsten:

  • Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel sehr individuell gestaltet und untereinander nur schwer vergleichbar, so dass das Vergleichswertverfahren hauptsächlich bei Eigentumswohnungen angewendet wird.
  • Beim Ertragswertverfahren erfolgt die Wertfindung über Erträge und Kosten einer Immobilie. Es wird bei Renditeobjekten und Unternehmensbewertungen angewendet.
  • Das Sachwertverfahren basiert auf dem Substanzwert von Immobilien bei denen in erster Linie die Eigennutzung des Objektes im Vordergrund steht. Dies ist regelmäßig bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall.

Beim Sach- und Ertragswertverfahren wird der Bodenwertanteil getrennt vom Wert der Baulichen Anlagen in der Regel auf Grundlage eines geeigneten Bodenrichtwertes ermittelt. Der Bodenrichtwert wird vom zuständigen Gutachterausschuss auf Grundlage einer Kaufpreissammlung ermittelt.

Vom Gutachterausschuss sollen insbesondere auch Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren ermittelt werden. Neben den Erträgen spielt der Liegenschaftszinssatz eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung im Ertragswertverfahren. Die Höhe der angesetzten Erträge und des Liegenschaftszinssatzes sollte in einem qualifizierten Wertgutachten daher nachvollziehbar erläutert sein. Gleiches gilt für den Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren.

Marktgerecht abgeleitete Erträge, Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren bilden somit die individuelle Marktsituation für das zu bewertende Objekt ab. In der Wertermittlung sollte daher vor Allem auch die individuelle Situation am Immobilienmarkt beschrieben und berücksichtigt sein, denn hierdurch zeichnet sich der besondere Sachverstand aus.

Am Ende des Gutachtens muss ein stichtagsbezogener Immobilienwert genannt sein. Zu einem anderen Tag kann die Marktsituation eine ganz andere sein. Eine Bewertung zu einem zukünftigen Stichtag ist nahezu unmöglich, da Marktentwicklungen nicht sicher prognostizierbar sind. Ein qualifizierter Sachverständiger wird hierauf hinweisen und in einem solchen, seltenen Fall vor Auftragserteilung detaillierte Angaben vom Auftraggeber einfordern, die die Rahmenbedingungen festlegen.

Ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen wird auch von einem unbeteiligten Dritten gut nachvollziehbar sein. Unabdingbar hierfür sind Begründungen und Literaturhinweise zu den einzelnen Bewertungsschritten, sowie eine ausreichende Zahl von Fotos und Plänen.

 

7. Die Kosten

Was darf Wertgutachten kosten?

Von „Billigangeboten‘‘ für wenige Hundert Euro ist abzuraten, da diese in der Regel standardisierte Objektdaten berücksichtigen, oder gar auf subjektiven Angaben des Auftraggebers basieren. Eine objektive Datenerhebung, Augenscheinnahme und Marktanalyse für das individuelle Objekt erfolgt hier aus Kostengründen meist nicht. Die Gefahr einer Fehleinschätzung ist daher sehr groß. Zudem werden diese Gutachten oftmals von „der anderen Seite‘‘ (z.B. Finanzamt, Kaufinteressent, etc.) nicht akzeptiert und führen zu Streitigkeiten.

Ein Wertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen wird aufgrund seiner Transparenz und Nachvollziehbarkeit in der Regel „von der anderen Seite‘‘ leichter akzeptiert.

Das Honorar einer qualifizierten Wertermittlung richtet sich in der Regel nach dem ermittelten Immobilienwert. Bei einem Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 250.000 € entstehen üblicherweise Kosten von ca. 2.000 €. Allerdings macht sich diese Investition bereits bei einer Abweichung von 1% zum Beispiel des Kaufpreises bezahlt.

Der Wert einer qualifizierten Wertermittlung ist in der Regel um ein Vielfaches höher, als die Kosten.

 

8. Das Fazit

Ein qualifiziertes Wertgutachten stellt ein wertvolles Dokument dar. Es enthält neben dem Immobilienwert und der detaillierten Beschreibung des Objektes auch sachgerechte Aussagen über zu erwartende, objektbezogene Kosten (z.B. Instandsetzung, Altlastenbeseitigung, etc.) und die Marktsituation zum jeweiligen Stichtag. Eventuelle Werte besonderer Einbauten sind ebenso berücksichtigt, wie Rechte und Lasten aus dem Grundbuch. Ein qualifizierter Sachverständiger wird auf individuelle Anforderungen eingehen und trotz der Verpflichtung zur Objektivität für den Erfolg des Auftraggebers beratend zur Seite stehen.

Die Kompetenz und die Verpflichtung zu Objektivität eines qualifizierten Sachverständigen schaffen Vertrauen und führen zum Erfolg des jeweiligen Gutachtenszweckes.

 

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

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