Ratgeber

Unsere Ratgeber rund um das Thema Immobilien


Ratgeber Immobilienkauf / Hauskauf
1. Die Lage
2. Die Gebäudestruktur
3. Der Gebäudezustand
4. Die Verfügbarkeit und Mieterträge
5. Der Energiebedarf
6. Das Grundbuch
7. Der „Wert“
8. Das Verkehrswert-(oder Marktwert-)gutachten
9. Die Nebenkosten
10. Die Finanzierung
11. Die „Wertsicherung“

Vorwort

Für die meisten Menschen stellt der Bau oder der Kauf einer Immobilie die größte Investition ihres Lebens dar. Man bindet sich in der Regel (lebens-)lang an das Objekt. Daher sollten einige Aspekte rund um die Immobilie und deren Erwerb beachtet werden.
Die individuellen Anforderungen an ein Objekt für nahezu jeden Kaufinteressenten verschieden. Daher können im Folgenden nicht alle möglichen Aspekte und Konsequenzen erschöpfend berücksichtigt werden. Vielmehr soll dieser Ratgeber anhand von Beispielen einen Leitfaden darstellen, der individuell angepasst, erweitert und interpretiert werden sollte.
Zudem soll er dazu dienen, dass wesentliche Aspekte und Konsequenzen aus einem Immobilienkauf berücksichtigt werden.

1. Die Lage

Wie weit ist die Immobilie von meinem Arbeitsplatz, Schulen, Kindergärten entfernt und passt die Infrastruktur (Öffentlicher Personennahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, etc.) der Umgebung zu meinen Bedürfnissen?
Hierbei sollten nicht nur kurze Wege, sondern auch Lärmbelastungen berücksichtigt werden: Ein Supermarkt um die Ecke bedeutet nicht nur kurze Wege zum Einkaufen, sondern unter Umständen auch viel Verkehr an den Zufahrtsstraßen.

2. Die Gebäudestruktur

Kann die Immobilie meine Wohnvorstellungen befriedigen und meinen Raumbedarf decken, auch in der Zukunft?
Bei einer Bestandsimmobilie sind Änderungen im Grundriss nur in begrenztem Umfang ohne weiteres möglich. Bei Erweiterungen und größeren Umbauten (z.B. Dachausbau) muss vorher geprüft werden, ob das Baurecht dies zulässt. In der Regel dürfen Grundstücke nur in einem bestimmten Maß baulich genutzt werden. Auskunft hierüber erteilt das Bauamt der jeweiligen Gemeinde oder ein qualifizierter Immobilien-Sachverständiger.
Daneben kann es sinnvoll sein zu prüfen, ob das Objekt ganz oder teilweise vermietbar ist. Hier ist zu prüfen, in welcher Höhe Mieterträge erzielt werden könnten.

3. Der Gebäudezustand

Stehen in naher Zukunft Kosten für eine Sanierung an?
Je nach Bauart, Gebäudealter, (eventuell unterlassene) Instandhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen früherer Nutzer können hohe Kosten entstehen, wenn z.B. die veraltete Heizungsanlage ausgetauscht werden muss oder das Dach undicht wird. Insbesondere die Haustechnik (Zu- und Abwasser, Strom, Heizung, etc.) birgt hier nicht zu unterschätzende Risiken, da ein Großteil der Installationen nicht sichtbar eingebaut sind.

4. Die Verfügbarkeit und Mieterträge

Ist das Objekt ganz oder teilweise vermietet oder verpachtet?
Nicht nur im gewerblichen Bereich ist dies entscheidend. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht immer problemlos durchsetzbar. Etwaige Mietverträge sollten auf Kündbarkeit oder mögliche Anpassungen, insbesondere der Miethöhe, geprüft werden.
Auch Nutzungsrechte, wie z.B. ein Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht, schränken die Nutzbarkeit ein. Diese Einschränkung kann so umfänglich sein, dass der Eigentümer das Objekt in absehbarer Zeit überhaupt nicht nutzen kann.
Mietverträge und Nutzungsrechte haben in der Regel auch einen wesentlichen Einfluss auf den Wert eines Objektes. Ein qualifizierter Sachverständiger kann diesen Werteinfluss ermitteln.

5. Der Energiebedarf

Welche Verbrauchskosten kommen auf mich zu, wenn ich das Objekt nach meinen Bedürfnissen nutze?
Bewusst sprechen wir hier vom Energiebedarf, da der Verbrauch erheblich vom individuellen Nutzerverhalten abhängt. Sollte vom Verkäufer ein verbrauchsorientierter Energieausweis oder die Energielieferungsabrechnungen der letzten Jahre vorlegen, ist Vorsicht geboten: Verbrauchsdaten sind immer abhängig vom individuellen Nutzerverhalten und haben nur eine geringe Aussagekraft über den zukünftigen Bedarf.
Der bedarfsorientierte Energieausweis dagegen wird unter Zugrundelegung von Normbedingungen erstellt. So wird das individuelle Nutzerverhalten ausgeschlossen und Vergleiche mit anderen Objekten sind möglich.
Grundsätzlich soll jeder Energieausweis Empfehlungen zur Energetischen Sanierung enthalten. So hat man schon eine Grundlage für zukünftige Planungen.
Liegt kein Energieausweis vor, sollte vor Allem darauf geachtet werden, dass die Gebäudehülle (Boden/Decken, Außenwände, Fenster/Türen und Dach) ausreichend gedämmt ist und die Haustechnik einem möglichst aktuellen Standard entspricht. Dies wird durch die Beratung eines qualifizierten Sachverständigen sichergestellt.

6. Das Grundbuch

Gibt es Rechte oder Belastungen, die einen Einfluss auf meine geplante Nutzung haben?
Im Grundbuch sind so genannte Grunddienstbarkeiten eingetragen. Sie beinhalten Rechte oder Belastungen für ein Grundstück. Z.B. kann ein Nachbar ein Wege- oder Leitungsrecht auf dem Grundstück haben. Dies würde die freie Nutzungsmöglichkeit unter Umständen stark einschränken und kann so einen erheblichen Einfluss auf die Nutzungsmöglichkeit und den Wert haben. Im Falle von Nutzungsrechten kann der Eigentümer unter Umständen das Objekt zunächst überhaupt nicht nutzen oder Erträge erzielen.
Daher sollte immer frühzeitig ein aktueller Grundbuchauszug vom Verkäufer vorgelegt werden. So spart man sich Überraschungen beim Notartermin. Eingetragene Hypotheken und Grundschulden werden in der Regel durch den Verkaufserlös bezahlt, so dass diese außer Acht gelassen werden können.
Die Beratung durch einen qualifizierten Sachverständigen schafft hier Klarheit, auch über den Werteinfluss von Rechten und Lasten im Grundbuch.

7. Der „Wert“

Was ist ein angemessener Kaufpreis?
Die Wertschätzung für eine Sache, z.B. einer Immobile, kann sehr unterschiedlich sein. Für einen 20jährigen Junggesellen kann zum Beispiel ein 2sitziges Sportcoupé wesentlich wertvoller sein, als ein 7sitziger Familienvan – bei identischem Listenpreis.
Da Immobilien wesentlich individueller gestaltet sind als Autos, ist eine Wertfindung weitaus schwieriger. Listenpreise für Gebrauchtimmobilien kann es nicht geben. Die Wertschätzung für eine Immobilie ist demnach sehr unterschiedlich.
In der Regel verfügt der „normale“ Hauseigentümer oder Kaufinteressent nicht über ausreichend Marktkenntnis, um den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen. Ein Vergleich mit vermeintlich ähnlichen Objekten (z.B. im Internet oder der Nachbarschaft) reicht in der Regel nicht aus, um einen angemessen Kaufpreis zu ermitteln. Gerüchte über vermeintliche Kaufpreise sind regelmäßig unzutreffend oder berücksichtigen besondere Umstände, Einrichtungen, etc.
Eine qualifizierte, sachverständige Wertermittlung für das individuelle Objekt ist anzuraten. Sie schafft Transparenz und Sicherheit bezogen auf das individuelle Objekt. Ein sachverständig ermittelter Verkehrswert stellt den wahrscheinlichsten Kaufpreis auf Grundlage statistischer Daten und normierter Verfahren dar. Er kann also nur ein Richtwert sein. Der tatsächliche Kaufpreis muss immer individuell ausgehandelt werden, sollte sich aber innerhalb einer Toleranzbreite von wenigen Prozent zum Verkehrswert befinden.
Ein qualifizierter Sachverständiger überprüft auch Kaufpreisvorstellungen auf Plausibilität und steht bei Kauf- und Verkaufsverhandlungen beratend zur Seite.

8. Das Verkehrswert- (oder Marktwert-)Gutachten

Wie erkenne ich ein qualifiziertes Wertgutachten?
Die Berufsbezeichnung „Sachverständiger‘‘ ist nicht gesetzlich geschützt. Grundsätzlich können Wertgutachten von jedermann erstellt werden. Das Gutachten eines minder- qualifizierten Sachverständigen kann aber, insbesondere mit einem falschen Ergebnis, einen großen Vermögensschaden anrichten.
Ein qualifizierter Sachverständiger muss seine besondere Kompetenz vor einem Gremium (z.B. Industrie- und Handelskammern, Architekten- und Ingenieurskammern) nachweisen. Er muss ein hohes Maß an Marktkenntnis haben. Einem qualifizierten Sachverständigen wird eine hohe Qualität bei der Erstellung seiner Gutachten abverlangt. Ein „öffentlich bestellter und vereidigter‘‘ Sachverständiger erfüllt diese Kriterien. Darüber hinaus ist er zur Objektivität vereidigt.
Grundsätzlich sollte Ein Wertgutachten ein ansprechendes Erscheinungsbild haben. Immerhin ist es ein wichtiges Dokument, welches den Wert einer Immobilie darlegen soll. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten sollte in einen beschreibenden und einen bewertenden Teil aufgeteilt und auch von einem unbeteiligten Dritten gut nachvollziehbar sein. Unabdingbar hierfür sind Begründungen und Literaturhinweise zu den einzelnen Bewertungsschritten, sowie eine ausreichende Zahl von Fotos und Plänen.
Näheres zu Aufbau, Inhalt und Kosten eines qualifizierten Wertgutachtens finden Sie in unserem Ratgeber Immobilienwertgutachten.

9. Die Nebenkosten

Welche zusätzlichen Kosten fallen neben dem Kaufpreis an?
Bei jedem Immobilienkauf sind je nach Bundesland zurzeit 3,5% bis 5,0% des Kaufpreises als Grunderwerbssteuer zu zahlen. Hinzu kommen ca. 1,5% des Kaufpreises für Notar- und Gerichtskosten im Zuge der Kaufabwicklung. Diese Nebenkosten summieren sich auf ca. 5% bis 6,5% des Kaufpreises. Üblicherweise werden diese Kosten von den Banken nicht in der Finanzierung berücksichtigt, sondern sind aus dem Eigenkapital zu zahlen.
Für dingliche Sicherungen ins Grundbuch fallen zusätzliche Gerichtskosten an. Diese belaufen sich z.B. bei Eintragung einer Grundschuld auf ca. 0,5% der Darlehenssumme.
Wird die Immobilie über einen Makler erworben, fällt noch die Maklerprovision an. Diese kann 3 bis 6% des Kaufpreises betragen.
Die Erwerbsnebenkosten können also schnell mehr als 10% des Kaufpreises betragen.

10. Die Finanzierung

Kann ich mir die Immobilie leisten, auch mit zukünftigen und laufenden Kosten?
Neben der Finanzierung des Kaufpreises sollten hier vor Allem auch die regelmäßigen Kosten eine Immobilie berücksichtigt werden (Betriebskosten, Instandhaltungskosten, etc.). Diese können die üblichen Betriebskosten einer Mietwohnung in der Regel bei weitem übersteigen, da ein Eigenheim in der Regel größer ist, aber auch Kosten entstehen, die normalerweise der Vermieter aus den Mieterträgen zahlt (z.B. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten).
Kurz- und mittelfristige Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sollten ebenso berücksichtigt werden, wie die Überlegung, geplante Maßnahmen schon kurz nach dem Kauf durchzuführen Ein qualifiziertes Wertgutachten sollte hierauf eingehen. Wenn kein qualifiziertes Wertgutachten vorliegt, empfehlen wir, einen qualifizierten Sachverständigen hinzuzuziehen.
Die Anforderungen der Banken bei der Kreditvergabe haben sich erhöht. Meist wird ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30% gefordert. Günstige Zinskonditionen und Fördermöglichkeiten können unter Umständen für den Erwerb und für zeitnah nach dem Erwerb geplante Maßnahmen genutzt werden. Ein Vergleich verschiedener Angebote ist auch in Hinblick auf Sondertilgungsmöglichkeiten und Zinsbindungsfristen anzuraten.

11. Die „Wertsicherung“

Kann ich die Immobilie nach einigen Jahren ohne Verlust wieder verkaufen?
Eine Bewertung zu einem zukünftigen Stichtag ist nahezu unmöglich, da Marktentwicklungen nicht sicher prognostizierbar sind. Ein qualifizierter Sachverständiger kann aber unter Vorgabe verschiedenster Randbedingungen und Entwicklungsszenarien vor einer Kaufentscheidung beratend zur Seite stehen.

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen den Autor, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnut zung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen, sofern seitens des Autors kein nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden vorliegt. Das Copyright für veröffentlichte, vom Autor selbst erstellte Objekte bleibt allein beim Autor. Eine Vervielfältigung oder Verwendung in anderen elektronischen oder gedruckten Publikationen ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors nicht gestattet. Sofern Teile oder einzelne Formulierungen dieses Textes der geltenden Rechtslage nicht, nicht mehr oder nicht vollständig entsprechen sollten, bleiben die übrigen Teile des Dokumentes in ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit davon unberührt.


Ratgeber Immobilienwertgutachten
1. Die Wertschätzung
2. Der Sachverständige
3. Der Auftrag
4. Die Unterlagen
5. Die Augenscheinnahme
6. Das Gutachten
7. Die Kosten
8. Das Fazit

1. Die Wertschätzung

Was ist der Wert einer Immobilie?
Die Wertschätzung für eine Sache, z.B. einer Immobile, kann sehr unterschiedlich sein. Für einen 20jährigen Junggesellen kann zum Beispiel ein 2sitziges Sportcoupé wesentlich wertvoller sein, als ein 7sitziger Familienvan – bei identischem Listenpreis.
Da Immobilien wesentlich individueller gestaltet sind als Autos, ist eine Wertfindung weitaus schwieriger. Listenpreise für Gebrauchtimmobilien kann es nicht geben. Zudem sind die Anforderungen an den Wert sehr unterschiedlich. Für das Finanzamt stellt sich der Wert einer Immobilie anders dar, als für einen Familienvater mit 4 Kindern, der das Objekt finanzieren muss. Die Wertschätzung für eine Immobilie ist demnach sehr unterschiedlich.
In der Regel verfügt der „normale“ Hauseigentümer oder Kaufinteressent nicht über ausreichend Marktkenntnis, um den Wert einer Immobilie richtig einzuschätzen. Ein Vergleich mit vermeintlich ähnlichen Objekten (z.B. im Internet oder der Nachbarschaft) reicht in der Regel nicht aus, um zum Beispiel einen angemessen Kaufpreis zu ermitteln. Gerüchte über vermeintliche Kaufpreise sind regelmäßig unzutreffend oder berücksichtigen besondere Umstände, Einrichtungen, etc.
Eine qualifizierte, sachverständige Wertermittlung für das individuelle Objekt ist anzuraten. Sie schafft Transparenz und Sicherheit bezogen auf die individuellen Umstände, den Zweck und das individuelle Objekt.
In unserem „Ratgeber Immobilienkauf” haben wir weitere wertvolle Tipps für den Kauffall.

2. Der Sachverständige

Wie erkenne ich einen qualifizierten Sachverständigen?
Die Berufsbezeichnung „Sachverständiger” ist nicht gesetzlich geschützt. Grundsätzlich können Wertgutachten von jedermann erstellt werden. Das Gutachten eines minder- qualifizierten Sachverständigen kann aber, insbesondere mit einem falschen Ergebnis, einen großen Vermögensschaden anrichten.
Ein qualifizierter Sachverständiger muss seine besondere Kompetenz vor einem Gremium (z.B. Industrie- und Handelskammern, Architekten- und Ingenieurskammern) nachweisen. Er muss ein hohes Maß an Marktkenntnis haben. Einem qualifizierten Sachverständigen wird eine hohe Qualität bei der Erstellung seiner Gutachten abverlangt. Ein „öffentlich bestellter und vereidigter” Sachverständiger erfüllt diese Kriterien. Darüber hinaus ist er zur Objektivität vereidigt. Dies schafft Vertrauen. Er wird sich jedoch immer bemühen, ein Gutachten so zu gestalten, dass es den größtmöglichen Erfolg erzielt, ohne ein „Gefälligkeitsgutachten” zu erstellen.

3. Der Auftrag

Was beinhaltet eine qualifizierte Immobilienwertermittlung?
Wichtig bei der Auftragsvergabe ist, den Auftragsumfang, den Zweck des Gutachtens und den Stichtag, auf den sich der Immobilienwert beziehen soll, möglichst genau zu definieren. Dies kann erheblichen Einfluss auf das Ergebnis und den Erfolg haben.
Soll zum Beispiel ein Wohnrecht berücksichtigt werden, wird der Wert in der Regel niedriger sein, als ohne dieses Recht. Für einen geplanten Verkauf wird gegebenenfalls ein anderer Wert ermittelt, als für eine steuerliche Bewertung, eine Beleihung oder eine Erbauseinandersetzung. Hier ist in der Regel der Tag des Erbfalls der Wertermittlungsstichtag, welcher durchaus weit in der Vergangenheit liegen kann. Im Zugewinnausgleich werden regelmäßig 2 Stichtage angenommen.
Auch hypothetische Vorgaben seitens des Auftraggebers sind möglich, sollten jedoch im Auftrag möglichst genau formuliert werden. Es gibt unzählige Kombinationen aus Auftragsumfang, Zweck und Stichtag. Wir empfehlen, dies ausführlich mit dem Sachverständigen vor Auftragsvergabe zu besprechen, damit das Gutachten den größtmöglichen Nutzen für den Auftraggeber hat.
Ein qualifizierter Sachverständiger hilft bei der Auftragsformulierung.

4. Die Unterlagen

Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige?
Nach Auftragserteilung muss sich der Sachverständige ein umfassendes Bild von der Immobilie machen. Dazu sind einige Unterlagen notwendig, die entweder der Auftraggeber zur Verfügung stellt, oder der Sachverständige, mit Vollmacht, besorgt:

  • Grundbuchauszug/Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (insbesondere zur Bewertung eventueller Rechte und/oder Lasten)
  • Lageplan und Bauzeichnungen
  • Mietverträge
  • Hausgeld-/Betriebskostenabrechnungen
  • Sonstige Objektspezifische Unterlagen

Ein qualifizierter Sachverständiger überprüft die Unterlagen auf Vollständigkeit, Aktualität und, im Rahmen seiner Qualifikation und juristischen Möglichkeiten, Rechtssicherheit hin. Eine Rechtsberatung kann und darf ein Sachverständiger in der Regel nicht geben.

5. Die Augenscheinnahme

Wie läuft die Augenscheinnahme ab?
Eine qualifizierte Bewertung ist nur mit einer Besichtigung aller wertrelevanten Teile des gesamten Objektes möglich, einer „In-Augenschein-nahme‘‘. Nur so können augenscheinlich erkennbare Mängel, Schäden und sonstige relevante, objektspezifische Einflussfaktoren aufgenommen werden. Bauteilöffnungen oder sonstige zerstörerische Untersuchungen sind in der Regel nicht notwendig.
Ein qualifizierter Sachverständiger für Wertermittlung zeichnet sich durch eine fundierte Marktkenntnis aus. Er kann nicht in allen technischen Bereichen einer Immobilie detaillierte Sachkunde haben. Daher sollten gegebenenfalls notwendige, weitergehende Untersuchungen zu Bauschäden, Mängeln oder sonstigen Fachgebieten (z.B. Altlastenbeseitigung) von einem hierauf spezialisierten Sachverständigen durchgeführt werden. Ein qualifizierter Sachverständiger wird auf wahrnehmbare Mängel und Schäden hinweisen und entsprechend seiner Kompetenz beraten.
Etwaige Instandsetzungsmaßnahmen oder sonstige zwingend anfallende Maßnahmen sollten bei der Augenscheinnahme ebenso aufgenommen werden, wie besondere evtl. werthaltige Einbauten und Veränderungen, die nach dem Stichtag vorgenommen wurden. Die Dauer Augenscheinnahme ist vor Allem abhängig von der Größe und Struktur des Objektes. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienwohnhaus sollte sie ca. 1 Stunde dauern.
Ein qualifizierter Sachverständiger wird bei der Augenscheinnahme ausschließlich Feststellungen zu Plankonformität und Ausstattung des Bauwerkes, sowie zu Baujahren und Beschaffenheiten wesentlicher Bauteile in Wort und Bild machen. Eine Werteinschätzung wird ein qualifizierter Sachverständiger bei der Augenscheinnahme nicht abgeben, da dies nur nach eingehenden Recherchen möglich ist.

6. Das Gutachten

Wie sollte ein qualifiziertes Wertgutachten aussehen?
Reine Tabellen mit standardisierten Texten auf ein paar wenigen Seiten sind für jeden Leser schwer nachvollziehbar und daher leicht angreifbar. Ein qualifiziertes Gutachten sollte ein ansprechendes Erscheinungsbild haben. Immerhin ist es ein wichtiges Dokument, das den Wert einer Immobilie darlegen soll.
Ein qualifiziertes Wertgutachten sollte in einen beschreibenden und einen bewertenden Teil aufgeteilt sein:

  • In der Beschreibung werden alle Daten, welche sich aus dem Auftrag, den Unterlagen,
    Auskünften und der Ortsbesichtigung ergeben sachlich erfasst.
  • In der Bewertung, werden diese Erkenntnisse ausgewertet und in einem genormten
    Wertermittlungsverfahren ein Verkehrswert ermittelt.

In Deutschland sind folgende 3 genormte Wertermittlungsverfahren am gebräuchlichsten:

  • Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind in der Regel sehr individuell gestaltet und untereinander nur schwer vergleichbar, so dass das Vergleichswertverfahren hauptsächlich bei Eigentumswohnungen angewendet wird.
  • Beim Ertragswertverfahren erfolgt die Wertfindung über Erträge und Kosten einer Immobilie. Es wird bei Renditeobjekten und Unternehmensbewertungen angewendet.
  • Das Sachwertverfahren basiert auf dem Substanzwert von Immobilien bei denen in erster Linie die Eigennutzung des Objektes im Vordergrund steht. Dies ist regelmäßig bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall.

Beim Sach- und Ertragswertverfahren wird der Bodenwertanteil getrennt vom Wert der Baulichen Anlagen in der Regel auf Grundlage eines geeigneten Bodenrichtwertes ermittelt. Der Bodenrichtwert wird vom zuständigen Gutachterausschuss auf Grundlage einer Kaufpreissammlung ermittelt.
Vom Gutachterausschuss sollen insbesondere auch Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren ermittelt werden. Neben den Erträgen spielt der Liegenschaftszinssatz eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung im Ertragswertverfahren. Die Höhe der angesetzten Erträge und des Liegenschaftszinssatzes sollte in einem qualifizierten Wertgutachten daher nachvollziehbar erläutert sein. Gleiches gilt für den Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren.
Marktgerecht abgeleitete Erträge, Liegenschaftszinssätze und Marktanpassungsfaktoren bilden somit die individuelle Marktsituation für das zu bewertende Objekt ab. In der Wertermittlung sollte daher vor Allem auch die individuelle Situation am Immobilienmarkt beschrieben und berücksichtigt sein, denn hierdurch zeichnet sich der besondere Sachverstand aus.
Am Ende des Gutachtens muss ein stichtagsbezogener Immobilienwert genannt sein. Zu einem anderen Tag kann die Marktsituation eine ganz andere sein. Eine Bewertung zu einem zukünftigen Stichtag ist nahezu unmöglich, da Marktentwicklungen nicht sicher prognostizierbar sind. Ein qualifizierter Sachverständiger wird hierauf hinweisen und in einem solchen, seltenen Fall vor Auftragserteilung detaillierte Angaben vom Auftraggeber einfordern, die die Rahmenbedingungen festlegen.
Ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen wird auch von einem unbeteiligten Dritten gut nachvollziehbar sein. Unabdingbar hierfür sind Begründungen und Literaturhinweise zu den einzelnen Bewertungsschritten, sowie eine ausreichende Zahl von Fotos und Plänen.

7. Die Kosten

Was darf Wertgutachten kosten?
Von „Billigangeboten” für wenige Hundert Euro ist abzuraten, da diese in der Regel standardisierte Objektdaten berücksichtigen, oder gar auf subjektiven Angaben des Auftraggebers basieren. Eine objektive Datenerhebung, Augenscheinnahme und Marktanalyse für das individuelle Objekt erfolgt hier aus Kostengründen meist nicht. Die Gefahr einer Fehleinschätzung ist daher sehr groß. Zudem werden diese Gutachten oftmals von „der anderen Seite‘‘ (z.B. Finanzamt, Kaufinteressent, etc.) nicht akzeptiert und führen zu Streitigkeiten.
Ein Wertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen wird aufgrund seiner Transparenz und Nachvollziehbarkeit in der Regel „von der anderen Seite‘‘ leichter akzeptiert.
Das Honorar einer qualifizierten Wertermittlung richtet sich in der Regel nach dem ermittelten Immobilienwert. Bei einem Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 250.000 € entstehen üblicherweise Kosten von ca. 2.000 €. Allerdings macht sich diese Investition bereits bei einer Abweichung von 1% zum Beispiel des Kaufpreises bezahlt.
Der Wert einer qualifizierten Wertermittlung ist in der Regel um ein Vielfaches höher, als die Kosten.

8. Das Fazit

Ein qualifiziertes Wertgutachten stellt ein wertvolles Dokument dar. Es enthält neben dem Immobilienwert und der detaillierten Beschreibung des Objektes auch sachgerechte Aussagen über zu erwartende, objektbezogene Kosten (z.B. Instandsetzung, Altlastenbeseitigung, etc.) und die Marktsituation zum jeweiligen Stichtag. Eventuelle Werte besonderer Einbauten sind ebenso berücksichtigt, wie Rechte und Lasten aus dem Grundbuch. Ein qualifizierter Sachverständiger wird auf individuelle Anforderungen eingehen und trotz der Verpflichtung zur Objektivität für den Erfolg des Auftraggebers beratend zur Seite stehen.
Die Kompetenz und die Verpflichtung zu Objektivität eines qualifizierten Sachverständigen schaffen Vertrauen und führen zum Erfolg des jeweiligen Gutachtenszweckes.

HAFTUNGSAUSSCHLUSS

Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen den Autor, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnut zung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen, sofern seitens des Autors kein nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden vorliegt. Das Copyright für veröffentlichte, vom Autor selbst erstellte Objekte bleibt allein beim Autor. Eine Vervielfältigung oder Verwendung in anderen elektronischen oder gedruckten Publikationen ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors nicht gestattet. Sofern Teile oder einzelne Formulierungen dieses Textes der geltenden Rechtslage nicht, nicht mehr oder nicht vollständig entsprechen sollten, bleiben die übrigen Teile des Dokumentes in ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit davon unberührt.


Checkliste Immobilienkauf
Diese Checkliste soll ersten Ankaufsüberlegungen dienen und ersetzt keine Bestandserfassung durch einen qualifizierten Sachverständigen oder ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten.

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Gewerbemietspiegel Würzburg
Ein Mietspiegel ist die Darstellung mittlerer Mietwerte, bezogen auf vorgegebene Eigenschaften der Immobilie. Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen Mieten für Wohnraum und Mieten für Gewerberaum.
Für die Erstellung eines qualifizierten Wohnraummietspiegels gibt es rechtliche Vorgaben. Einen qualifizierten Mietspiegel für Wohnraum gibt es im Regierungsbezirk Unterfranken nur für die Stadt Schweinfurt. Die Stadt Würzburg verfügt, wie etwa die Hälfte aller bayerischen Groß- und Mittelstädte, über keinen Mietspiegel für Wohnraum.
Zur Optimierung Ihrer Mieteinnahmen ermitteln wir für Sie in unseren Mietwertgutachten je nach Bedarf die erzielbare Marktmiete und die ortsübliche Vergleichsmiete.
Zur Abwehr ungerechtfertigter Ansprüche des Vermieters überprüfen wir gegen Sie gerichtete Mieterhöhungsbegehren.
Die Erstellung von Gewerberaummietspiegeln unterliegt keinen gesetzlichen Vorgaben. Die Angaben der Mietspiegel stellen nicht selten eher die Interessenlage des Verfassers dar, als ein objektives Abbild des Mietmarktes.
Gemeinsam mit dem Sachverständigen Peter Kraile hat Stephan Schulz einen Mietspiegel für Gewerberaum in Würzburg erstellt. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt in der Darstellung der Einzelhandelsmieten in der Innenstadt Würzburgs. Aber auch die Mieten für Büroraum, Gewerberaum und Stellflächen für Kraftfahrzeuge sind abgebildet.
Auf der Grundlage der Daten des Mietspiegels erstellen wir als regionale Experten für Sie Mietwert- und Verkehrswertgutachten.

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